Сейчас группа компаний «ЦДС» ведет строительство 12 объектов. На каких из них продолжаются работы, и есть ли объекты, которые, в условиях экономического кризиса, вам пришлось «заморозить»?


— На сегодняшний день не приостановлено строительство ни одного дома, квартиры в которых уже проданы или находятся в продаже. В настоящий момент в определенных сегментах рынка пока не ясна перспектива уверенной и стабильной продажи жилья, поэтому мы просто не начинаем строительство некоторых объектов.


Например, у нас есть земельный участок площадью 12 гектаров, находящийся в Репино, где планируется строительство таунхаузов. Несмотря на разработанную документацию и согласование проекта, строительство еще не начато. Снижение активности покупок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга не позволяет уверенно заявить, что данное жилье сейчас будет пользоваться спросом. Хотя для желающих жить в престижном месте за городом этот объект в перспективе будет предлагаться в качестве альтернативы покупки трехкомнатной городской квартиры. Также перенесены сроки начала реализации двух крупных проектов — в Сестрорецке, на ул. Токарева, дом 24 и проекта комплексного освоения территории в Парголово. Хотя, скорее всего, к этим участкам вернемся уже к концу года.


Какова антикризисная политика группы компаний «ЦДС»?


— Основные моменты выхода из кризиса — общие для всех: уменьшение долговой нагрузки и увеличение объема продаж. Это два основных направления.


За счет чего в кризис можно увеличить объем продаж?


— Мы стараемся поставить себя на место потенциального покупателя и разрабатываем различные программы, которые, по нашему мнению, могут заинтересовать людей в непростой экономической ситуации.


Например, последняя программа «50/50». По данной программе покупатель 50% стоимости квартиры оплачивает при заключении договора, а оставшиеся 50% может оплатить через шесть месяцев после сдачи дома. Данная программа рассчитана на покупателей, которые не уверены в стабильности своих доходов в среднесрочной перспективе, или для тех, которые могут оплатить вторую часть стоимости новой квартиры только после переезда в неё и продажи старого жилья. Наша программа 50/50 даёт такую возможность.


Каких сейчас покупателей больше: тех, которые сразу полностью выплачивают стоимость квартиры, или тех, которые пользуются рассрочками?


— Как ни странно, за последний год увеличилось количество людей, готовых оплатить сразу всю стоимость. Наверное, это происходит потому, что сейчас на рынке, в том числе и у нас, есть интересные предложения, ориентированные именно на единовременную оплату.


Желание снизить цену предложения подразумевает стремление снизить себестоимость строительства. Каким образом вы снижаете себестоимость, от чего приходится отказываться, или, возможно, происходит пересмотр договоров с поставщиками?


— Будет неправильно говорить о том, что мы только сейчас специально снижаем себестоимость. До этого 10 лет не пытались снижать ее, а тут вдруг решили. Нет, это постоянная деятельность компании, которая происходит на протяжении всей работы за счет оптимизации внутренних процессов и расходов для снижения себестоимости. За счет чего можно добиться оптимальной себестоимости квартир? У нас она формируется достаточно невысокой, потому что мы занимаемся полным циклом строительства дома. Мы и заказчики, и застройщики, и генподрядчики, и субподрядными работами занимаемся сами. То есть, за исключением нескольких видов специализированных работ, весь объем мы делаем сами. В конечном счете, это основной путь снижения себестоимости. Другие факторы, определяющие себестоимость, такие как стоимость стройматериалов, заемных средств, отчислений на инфраструктуру и т.п., в последнее время меняются разнонаправленно — что-то дешевеет, что-то дорожает. В результате, по итогам кризисного года, прогнозируемого значительного снижения себестоимости не произошло.


До кризиса были определены планы перспективного развития «ЦДС»? Они изменились сейчас?


— Практически нет. У нас было и остается четкое видение — точечная застройка практически закончилась еще несколько лет назад. Сейчас в перспективе — комплексное освоение территорий. Это основное направление состоит из двух составляющих реновация кварталов, застроенных домами первых массовых серий, и строительство на больших свободных земельных участках, примыкающих к границам сложившейся городской застройки. Существует небольшое количество компаний, которые сталкивались с такими задачами. Как раз сейчас мы начинаем проект такого рода квартал «Новое Мурино» на прилегающей к городской черте территории Всеволожского района.


Вы упомянули реновацию кварталов хрущевок. Сейчас город готовится выставить на торги некоторые из них. Вас какой-нибудь квартал заинтересовал?


— Пока никакой. Нет понимания, что возьмет на себя город. Хотелось бы, чтобы город брал на себя основную часть работы по инженерной подготовке участков и расселению домов, находящихся на территории кварталов, предназначенных к застройке. Кроме того, очевидно, что договор между городом и компанией о совместной работе над таким проектом должен заключаться на более длительный срок, чем 4 года, которые предлагаются сейчас.


А ситуация такова, что будущее именно за таким строительством, так как понятно, что дома стареют. У нас очень много кварталов, состоящих из хрущевок, требующих ремонта.

Их невыгодно ремонтировать, а надо сносить и строить новые современные дома. Но одному городскому бюджету это не потянуть, поэтому необходимо партнерство города и строительных организаций.


А сколько сейчас «пятен» находится в земельном банке компании?


— Сейчас более чем на 2,5 млн. квадратных метров продаваемого жилья.


По какой цене сейчас выгодно покупать пятна под застройку из расчёта нагрузки на квадратный метр продаваемой площади.


— До 150 долларов за кв.м., но мы предлагаем владельцам земельных участков долю в построенных на них домах.


Из расчета 20% на 80%, где 20% получает владелец участка?


— Скорее, до 10%. Если средняя стоимость квадратного метра жилья — 60 тыс., 10% получается 6 тыс. руб. за квадратный метр, то есть это не 150 долларов, это больше.


В данный момент у «ЦДС» есть свободные средства на приобретение земельных участков?


— У любой работающей компании есть определенный денежный поток, который можно по-разному распределять. Можно возвращать кредиты, можно в новые проекты вложить, но пока ситуация все-таки достаточно жесткая с деньгам у всех строительных компаний, и, конечно, их разумно тратить на первоочередные нужды — непосредственно на строительство объектов, в которых были начаты продажи квартир.


ГК «ЦДС» специализируется на строительстве объектов эконом-класса. Что в вашем понимании означает «эконом-класс»?


— Эконом-класс это полноценные квартиры небольшого метража.


То есть вопрос именно в метраже?


— В основном. Эконом-класс это качественные квартиры и, в первую очередь, действительно, небольшого метража, без особых излишеств, но достаточно комфортные. Это оптимальное соотношение количества жилплощади, качества и цены. Это те дома, которые строятся по всем современным технологиям, но без архитектурных изысков, без какого-либо громадного фасадного остекления, навесных фасадов, отделки под евростандарт, потолки — не по 3 метра, а порядка 2,60 м. Небольшие, но достаточные для нормальной жизни, метражи помещений.


Как вы считаете, что больше всего осложняет жизнь строителям, застройщику? Я имею в виду, не в условиях кризиса, а в принципе, и в докризисное время?


— Общее информационное поле. Общая информация о строительном рынке зачастую необъективна и недостоверна, во вторую очередь, это сократившееся банковское финансирование.


Мне казалось, эта причина на первом месте?


— Нет, на первом месте общее информационное освещение строительной отрасли, второе общая платежеспособность покупателей, потому что кого-то с работы увольняют, у кого-то зарплату урезают, т.е. общая непредсказуемость финансовой ситуации у каждого отдельно взятого покупателя; третье это сокращение банковского кредитования. Остальное все, в общем, по мелочам.


А монополисты, чиновники?


— Монополисты были всегда, с ними как-то худо-бедно работали. Чиновники у нас самые лучшие чиновники в мире! Мы с ними тоже работали и продолжаем работать. Ситуация кардинально не поменялась ни в худшую, ни в лучшую сторону ни у монополистов, ни у чиновников. Зато первые три составляющие, я уже о них говорил, поменялись значительно.


Когда, по вашему мнению, рынок выйдет из кризиса?


Процесс выхода закончится тогда, когда внешние условия станут нормальными. Что это такое? Нормальные условия это прогнозируемая ситуация, финансовая и политическая, хотя бы на протяжении всего цикла согласования и строительства дома, это возможность вести конструктивные разговоры с банками и получать кредиты на разумных условиях. Нормальная ситуация это когда есть положительная дельта между себестоимостью и продажной стоимостью, устойчивый, прогнозируемый платёжеспособный спрос на недвижимость.




Павел Никифоров

Источник: Бюллетень Недвижимости