С начала 2020года в Москве сдано почти 2 млн кв. метров жилья. В Петербурге за последниепять месяцев ввели около 700 тысяч кв. метров жилья. Показатели, как отмечаютэксперты, в пределах нормы, но настораживает сейчас другое — замедление выводановой недвижимости на рынок.

До пандемии в столичном регионеаналитики «ИНКОМ-Недвижимость» заметили заморозку от 15 до 30%проектов еще на «бумажной» стадии. В Петербурге и вовсе с первого кварталазафиксировали снижение нового предложения — до 500 тысяч кв. метров, что в двараза меньше среднестатистических показателей последних лет. Улучшения по итогамтекущего квартала аналитики не ожидают. Узнали у девелоперов, будет ли новаяволна разрешений на строительство, как это было в 2013-14 годах, и с чем онисвязывают сокращение рынка первичного жилья.

«Масштабного вывода на рынокновых проектов сейчас ожидать не стоит , — комментирует НадеждаКалашникова, директор по развитию компании «Л1». — Изменились правила на рынке,поменялись требования к застройщикам. Введение эскроу-счетов накладываетопределенные ограничения на застройщиков, и начинать одновременно сразу многоновых проектов могут себе позволить только крупные компании с солидным оборотоми большим послужным списком».

С подобными выводами согласилсяи Алексей Плюта, директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит»: «Предпосылок для бума вывода новыхпроектов на текущий момент мы не видим. Определяющим и отчасти сдерживающимфактором является переход отрасли на работу по новым правилам с эскроу-счетами.Несмотря на то, что закон принят в прошлом году, подавляющая часть проектовдостраивается по старым правилам. Строителям только предстоит внедрять новуюсхему, и большинство из них в свете непростой экономической ситуации сейчасбудет особенно осторожно».

Мария Черная, генеральныйдиректор Bonava, отметила, что небольшой всплеск активности девелоперовуже был, и связан он как раз с переходом на эскроу: «В конце 2018-го, начале 2019 годазастройщики выводили на рынок новые проекты, стремясь успеть возвести их поболее экономически выгодным «старым» правилам, без привлечения проектногофинансирования. Но уже с середины прошлого года девелоперы сократили запускновых проектов. Представители руководства Петербурга также заявляют, что неготовы развивать серый пояс и стимулировать развитие жилищного строительства.По нашему мнению, в среднесрочной перспективе объемы нового строительства будуттолько сокращаться».

С петербургскими застройщикамисогласились и московские RDI, «Юит Московский регион»: в данной ситуациилучше действовать осторожно. Только представитель застройщика-локомотивастоличного региона «Группа компаний ПИК» отметил, что в текущем годууже вывела на рынок четыре проекта, и не собирается на этом останавливаться.

Что касается мер поддержкистроительной отрасли, которые правительство РФ анонсировало в апреле, то самойдейственной мерой оказалась субсидированная ипотека, она, отмечают застройщики,помогает практически всем и уже не первый раз, однако все равно не способнадать рынку необходимый старт.

«В 2015-2016 годах субсидированнаяипотека стала настоящим спасательным кругом для отрасли, вытянув продажи (от 60до 80% сделок шло с использованием «льготной» ипотеки) и позволив сохранитьтемпы строительства. Так государство обезопасило рынок жилищного строительстваот скачков цены на нефть, волатильности процентной ставки и прочего.Объявленная накануне программа субсидированной ипотеки под 6,5% имеет схожиезадачи» , — комментирует Наталья Осетрова, руководитель проектагорода-курорта Gatchina Gardens.

«Ипотека исторически была драйверомпервичного рынка жилья , — соглашается Юрий Ильин,вице-президент «Группа компаний ПИК», — сейчас доля ипотеки держится на рекордном уровне — страдиционных 60-65% она ещё в апреле «взлетела» до 93%, при этом 80% ипотечныхсделок в мае составила именно ипотека с господдержкой» .

Но по словам Осетровой, эффектэтой программы будет менее очевидным, чем ранее и быстро закончится: «Программа короче (с апреля поноябрь), а условия по предельной стоимости квартир довольно жесткие с учетомтекущей стоимости квадрата в жилых комплексах комфорт-класса. Что такое 8 млнрублей на квартиру в Москве: есть вероятность, что довольно большая часть этихсделок будет совершаться не для улучшения жилищных условий российскими семьями,а будут инвестиционными покупками или под сдачу в аренду».

Как отмечает Вера Сережина,директор управления стратегического маркетинга Группы RBI, низкиеипотечные ставки, действительно, стимулируют спрос и способны «оживить» рынок вкризисный период. Их влияние достаточно переоценено, для долгосрочныхрезультатов важно развивать совсем другие факторы.

«Первичным фактором дляпотенциального покупателя, по крайней мере массового, всегда являетсянеобходимость в жилье, а затем уже сказывается возможность купить его чутьдешевле или чуть дороже в данный момент. Сумма покупки на рынке недвижимостиочень большая, и без насущной необходимости тратить такие средства вряд либудут многие, даже если сегодня появляется возможность взять кредит не под 10%,а под 8%, условно. Это не магазин одежды, где можно купить вещь только из-захорошей скидки», — полагает эксперт.

Новая волна проектов будетзависеть от уровня достатка граждан в посткризисный период, но самой отраслинеобходимо и содействие государства, утверждают девелоперы. Так, практическиединогласно они отметили необходимость поэтапного раскрытия счетов-эскроу. Этопоможет развивать несколько проектов одновременно не только крупнейшимзастройщикам страны.

«Также необходимо смягчениеобязательств по строительству парковочных мест и социальной инфраструктуры , —отмечает Теему Хелпполайнен, руководитель сегмента «Жилищное строительство,Россия» «Юит Московский регион», — т аккак они имеют существенное влияние на рентабельность проекта. Мы понимаем, чтонужно строить школы и детские сады, но сейчас самое правильное время для того,чтобы разделить нагрузку между застройщиками и городскими администрациями» .

«Серьезное ускорение отраслиможет придать второй пакет поддержки застройщиков , —добавляет Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI. — Власти анонсировали вложения вмодернизацию инженерной инфраструктуры и субсидирование процентной ставки покредитованию застройщиков. Если эти меры будут столь же масштабными, как ипрограмма льготной ипотеки, то девелоперам будет по силам нарастить подготовкуучастков, а потом и объемы строительства жилья».