Прогнозы о том, что ценына жилье могут вырасти на 25%, серьезновзволновали общественность, строителейи потенциальных покупателей. При этомпрозвучали они из уст федеральногосенатора, который вряд ли станет говоритьчушь и будоражить рынок, только-толькопереборовший страх перед призракомэскроу-счетов.

Российские чиновникив силу своей компетенции любят молотьязыком, не задумываясь о последствиях.Так случилось и на этот раз. Забытыймногими, а ранее известный медиа-олигарх,активный участник политической жизниРоссии при Ельцине и «приватизации»телевизионного рынка рекламы приБерезовском и Листьеве, сенатор (какони туда попадают) Сергей Лисовскийзаявил, что в ближайшие два годанедвижимость может подорожать на 25%.Почему первый зампред комитета СоветаФедерации по аграрно-продовольственнойполитике и природопользованию делаеттакие заявления и откуда он черпаетсвое вдохновение, что курит, еслипо-простому, он не удосужился объяснить.


Как растут цены


Для рынка недвижимоститакие прогнозы — что красная тряпкадля быка. Тему эту начали муссироватькрупнейшие федеральные СМИ, им вторилиэксперты и аналитики, дельфийскиеоракулы и потомки Ванги и Нострадамуса.Рост цен — самая болезненная тема,способная внести хаос в планы покупателей,продавцов, застройщиков.


«Вброс сенатора оросте цен на 25% реально дестабилизироватьрынок, — рассказывает ДмитрийЩегельский, президент Санкт-Петербургскойпалаты недвижимости. — Продавцыэтот «призыв» точно услышали. В деньвыхода этой информации агентам сразустали поступать вопросы от клиентов спросьбой разъяснить. Некоторые продавцысаму информацию не слышали, но в процессеобсуждения цены при заключении договоровна поиск покупателя аргументировалисвои настроения по увеличению цены тем,что у них есть информация, что ценывырастут на 25%. Реальные же сделки навторичке открываются все равно спонижением цены. В январе-феврале рыноквторички не вялый, но у покупателей ненаблюдается желания покупать первуюпопавшуюся квартиру. В сравнении с темже периодом 2019 года можно говорить оснижении спроса на 20%. На первичкенекоторые застройщики подняли цены,некоторые грозят поднятием». Напервичный рынок, впрочем, этот прогнозпока что не оказал никакого влияния.


Бесценные цифры


Про будущее гадать небудем. Кофейной гущи нет. Да и досенаторской туники не доросли. Но данныеза прошлый год свидетельствуют что ценына новостройки уже выросли. И если невникать в суть, то растут они в некоторыхрегионах чуть ли не стахановскимитемпами. Смотрим. В итоговом отчете«Группа ЛСР» говорится, что средняяцена квартиры, проданной в Москве впрошлом году, увеличилась на 25% посравнению с 2018 годом, в Петербурге — на4%. Группа «Эталон ЛенСпецСМУ» зафиксироваларост еще больший: 30% по Москве и 8% поПетербургу. То есть что ж это получается:в Москве стоимость первички выросла ажна четверть (25-30%), а в Петербурге ростеле заметен, если учитывать инфляцию.В «Группе ЛСР» пояснили, что умеренныйрост цены квадратного метра в Петербургепо сравнению со столицей обусловлен, впервую очередь, выводом на рынок двухпроектов – ЖК «Заповедный парк» и ЖК«Морская набережная». «Как известно,самая привлекательная цена – именнона старте продаж. В то же время в Москведрайвером продаж стал проект бизнес-класса«ЗИЛАРТ», в котором в 2019 было заключеноболее 1000 договоров долевого участия, асредняя цена квадратного метра на конецгода составила 229 тыс. рублей», —туманно разъяснили в компании.


Так был ли реальныйрост стоимости новостроек, 25% или 8%?Многие эксперты признают, что строящеесяжилье, когда цена закономерно меняетсяот степени готовности и снижения рисканедостроя, невозможно втиснуть в рамкипонятия «средняя цена». На нее влияютфакторы, которые не позволяют нарисоватьобъективную, усредненную картинку, какна вторичном рынке, который, как говорилосьвыше, падает.


Впрочем, аналитики этопонимают и дают более «гладкую» картину,с которой можно согласиться: в Москверост составил 7,9% (по IRN.ru), в Петербурге– 10% (масс-маркет, БН.ру). С учетом инфляциии погрешности исследования ростнезначительный несмотря на ажиотажныйспрос, который продолжался два последнихгода. Можно сказать, вполне себе рыночныйрост. В любом случае падение цены, чегобольше всего боятся застройщики,зафиксировано не было. И с этим споритьникто не будет. Теперь вопрос в другом:будут ли покупать по более высокой цене,не получится ли так, что цены выросли,а спрос скукожился?


Сейчас уже очевидно,что ажиотаж на рынке угас, а именно онпозволил застройщикам без потерьпережить квазипереход на эскроу-счета.Более того, на этом переходе удалосьнеплохо заработать, под шумок поднимаяцены на ликвидные и не очень объектычаще, чем планировалось. Правда, реальногоперехода не произошло, а козырную картустраха перемен и повышения цен уже пополной отыграли. И когда все-такипроизойдет объективное увеличениесебестоимости, и застройщики будутвынуждены повышать цены, чтобы не выйтив минус, делясь доходами с банками,взбудоражить народ будет уже значительносложнее. Но в этом случае может вновьпомочь законодательная власть с новымизаконами или прогнозами, к примеру, изуст всплывшего из Совета Федерациимедиа-олигарха, который перепуталсельское хозяйство со строительством.


Крылатые качели


Игроки на рынке новостроекне видят никаких причин для беспокойствав этом году – прошедшие годы доказали,что даже падение доходов населения неснижает интереса к новому строящемусяжилью. Количество сделок в Петербургев прошлом году выросло (+4,7%), в Москве –чуть сократилось (-3,9%).


Объемы ввода жилья встоличных городах продолжают битьрекорды. Все понимают, что государствов лице чиновников не допустит любымисредствами снижение объемов строительства,наоборот, чиновники будут из кожи вонлезть, чтобы выполнить наказ президентавводить 120 млн кв. м жилья в год. В ходпойдет и ипотека, и реновация, ииндивидуальное домостроение, дети,семьи, госслужащие – все, что может хотькак-то приблизить отрасль к заветнойцифре. Посему в ближайшее время каких-тосерьезных катаклизмов на рынке ожидатьне стоит, а строители без работы неостанутся. Скоро даже обманутых дольщиковвсех изведут – о чем писать?!


«Пока спрос на хорошемустойчивом уровне. Снижение ставок поипотеке подталкивает покупателей. Плюссказывается повышение цен и снижениепредложения качественных квартир,которое видят покупатели и спешат спокупкой», – такую оценку начала годадал генеральный директор «ПервогоИпотечного Агентства» Максим Ельцов.


На вопрос «Как выоцениваете начало года на рынкеновостроек?» гендиректор компании«Петрополь» Марк Лернер ответиллаконично: «Вполне рабочее». Хотяне все и радужно. «Но, – пишет МаркЛернер в Facebook про возможный рост цен, –дружно взвыли подрядчики (генподрядчики).Ссылаясь на рост цен с нового года наосновные строительные материалы, атакже на увеличение издержек, связанныхс обелением отрасли, они настаивают наувеличении своих расценок. При этом оничитают и слушают аналитиков, предрекающихнеизбежный рост цен на квартиры в2020-2021, и выставляют это как аргумент.Мол, все равно цены вырастут у застройщиков».Против роста цен - тяжелейшая плитанизкого платёжеспособного спроса будетудерживать цены от роста, отмечаетэксперт. И резюмирует: «В общем кудакачнутся ценовые качели – будемпосмотреть».


Начало года позитива


Показатели января недают оснований для прогнозов нипозитивных, ни негативных. Занятно, чтов январе в Петербурге по официальнымданным было введено 220 тыс. кв. м жилья(как потом оказалось в статистикувключены объекты, сданные 30 и 31 декабря,которые не попали по техническим причинамв статистику декабря). По факту сданодин объект на 33 тыс. кв. м от малозаметнойна информационном рынке Петербургакомпании «Воин-В». В прошлом году вянваре не зафиксировано ни ОДНОГОсданного жилого объекта.


«Начало года, а именноянварь, всегда месяц с пониженнойпокупательской активностью. Но нельзясказать, что в этом году спрос существенноотличается от аналогичных периодовпредыдущих годов. Сейчас интерес кпокупкам квартир в нашей компанииувеличивается», – говорит директорпо развитию компании «Л1» НадеждаКалашникова.


«В последние месяцымы усилили позиционирование нашихпроектов как семейных жилых комплексов.Следствием этого стало увеличениепродаж больших «семейных» 2-3-комнатныхквартир во всех наших ЖК, – рассказываетМарина Агеева,директор по маркетингу ГК «Краснаястрела». – В ЖК «Аист» уже наэтапе окончания монолитных работ вянваре этого года распроданы почти всеквартиры. По состоянию на конец февраляв продаже остались 3 «трешки» и одначетырехкомнатная квартира. Ближе кокончанию строительства вероятно впродажу выйдет несколько «однушек» попереуступке. В целом можно считать, чтопродажи в проекте завершены».


В ЖК «Горки Парк»,рассказывает она, в течение прошлогогода была распродана большая частьоднокомнатных квартир, в конце годаувеличилась доля 2- и 3-комнатных. Вближайшее время комплекс будет введенв эксплуатацию. «Думаю, это обстоятельствоподвигнет к покупке тех людей, которыехотели бы минимизировать свои риски.Кроме того теперь для покупателейквартир в ЖК «Горки Парк» доступнаипотека от банка «Россельхозбанк» под2,7% годовых на весь срок кредита, чтопозволяет задуматься о покупке квартирыбольшей площади. Это программа «Сельскаяипотека» с господдержкой, на которуюна 2020 год государством выделено 282 млрдрублей для субсидирования банкам ставкипо кредитам. Программа подходитпокупателям квартир и жилых домов,расположенных в населенных пунктах снаселением менее 30 тысяч человек.Минимальная сумма собственных средств– 10% от цены квартиры, а максимальнаясумма кредита – 5 млн рублей», –отмечает Марина Агеева.