Застройщики не устаютжаловаться, что в Петербурге не хватаетземли для строительства. Многие районы,которые последние годы активноосваивались, уже не способны переваритьновые проекты. Где же закончится, а гденачнется новое строительство?

На самом деле в ближайшеевремя вряд ли произойдет серьезноеснижение объемов ввода жилья. В этом незаинтересованы не только строители, нои сами чиновники, которым необходимореализовывать нацпроекты президента.Так что и дефицита земли под застройкуне ожидается, тем более что, как в песнеправдиво поется, широка страна мояродная. Даже не все старые, уже осваиваемыелокации исчерпали потенциал длястроительства жилья. Будут появлятьсяи новые, как в приграничных с Ленобластьютерриториях, так и в промзонах Петербурга.А также, судя по всему, скоро подоспеетфедеральная массовая реновация отМарата Хуснуллина, о чем недавно публичнозаявил новый вице-премьер.


Про запас


По данным местныхчиновников, застройщики в Петербургеи Ленобласти имеют на руках разрешенийна строительство более 15 млн кв. м жилья.В год сдается порядка 6 млн, так что на2,5 года строительная отрасль работойточно обеспечена. Некоторые застройщикизапаслись на более длительный срок. Какрассказывал в прошлом году гендиректор«Группа ЛСР» Максим Соколов, у компаниипортфель недвижимости составляет 7,8млн кв. м — этого при заданных темпаххватит на 7 лет работы, уточнял он.


Директор по развитиюкомпании «Л1» Надежда Калашниковатакже неоднократно подчеркивала, чтоу компании достаточный земельный банк,сформированный еще до кризиса, которыепозволяет обойтись для нового строительствабез покупки участков. Земля имеется иу других застройщиков: одни держат еепро запас, другие продают, пополняя своирублевые активы.


Тем не менее не всемтак везет. Компания «Самолет ЛО» недавнозаявила, что не смогла пополнить свойземельный банк, так что новых проектовв Петербурге начинать не будет. Может,оно и к лучшему.


Часто застройщикисетуют, что хороших участков мало, а то,что есть, требует больших первоначальныхвложений. Ленобласть с дешёвой землёйвообще пока что выпадает из сферыинтересов большинства застройщиков —из-за снижения спроса и откровеннымжеланием властей региона оптимизироватьобъемы строительства, синхронизироватьих с созданием необходимой для комфортаинфраструктурой. Петербургские властитакже добавляют неуверенностизастройщикам. Двум компаниям, которыеприобрели на законных основаниях землюпод застройку на Петроградской стороне,пришлось отказаться от проектов. Впервом случае местные депутаты хотели,чтобы вместо жилого комплекса появилсясквер (теперь там заброшенная стройка),а во втором – компания Bonava, оценив рискизеленого депутатского лобби, продалапроект на наб. р. Карповки (ЖК Meltzer Hall)другому инвестору, не столь пугливому.


Городской выбор


Данные компании RuslandSP за два года наглядно демонстрируют,что интересует застройщиков. Так,крупнейшей и единственной сделкой вЛенобласти стала покупка в 2018 годуучастка компанией «МАВИС» в Мурино.Остальные 26 сделок пришлись на Петербург.Так, «Группа компаний ПИК» приобрелаучасток завода «Климов» на Кантемировскойулице, компания ФСК — участок в промзонена Коломяжском проспекте (под МФК «ZoomApart»), LEGENDA Intelligent Development — участок набывшей территории завода «Петмол» (ЖК«Московский, 65»). Очевидно, что популярностьюпользуются промзоны и участки подредевелопмент. А Ленобласть вообщеоказалась малоинтересной. Это видно ипо активности застройщиков, которыеотказываются от реализации проектов,к примеру, в Буграх. Власти Ленобластипроцесс уменьшения объемов строительстванегласно одобряют и тайно поддерживают,обязательно добавляя, что уже выданыразрешения на строительство свыше 10млн кв. м жилья.


Земельный потенциал


Потенциальных участковдля строительства в Петербурге иЛенобласти достаточно. Правда, далеконе все они обладают приличной транспортнойдоступностью, имеют возможностьподключения к существующим инженернымсетям. Но даже традиционные ареалымассовой застройки не совсем утратилиперспектив для размножения.


«В районах, расположенныхза КАД, объем предложения в основномпополняется за счет соседних территорий.В пример можно привести локацию«Бугры-Мурино-Новое Девяткино». В еезападном микрорайоне, где застройкавелась наиболее активно, лоты под продажууже закончились, но в реализацию недавновышли обширные наделы в поселке Лаврики.Также в границах локации есть свободныеземельные участки, где сейчас не разрешеностроительство жилья, но в перспективеего согласование возможно, — говоритОльга Трошева, руководитель КЦ«Петербургская Недвижимость» (Setl City).


«Потенциал локациймассовой застройки сильно различается.Например, в районе Лесная-Выборгскаяеще достаточно промзон, вместо которыхможно построить современные жилыекварталы. То же касается территорий врайоне Средней Рогатки, Шушар, Сосновойполяны, — отмечаетНадеждаКалашникова.— В отличие от этих территорий, намывв Финском заливе, – это ограниченныйучасток, и мест под застройку здесьнемного. Практически исчерпан потенциалКудрово: этот областной город «зажат»между Невским районом Петербурга и КАД,и почти все участки здесь уже застроены».


К сожалению, точныхцифр «остатков» на территориях массовойзастройки нет. Тем более что постоянноидёт процесс перевода земель из однойкатегории, запрещающей жилую застройку,в другую – разрешающую. Даже в Кудрово,в котором под застройку официальноостался один участок за «Лентой» на 175тыс кв. м жилья, могут появитьсядополнительные площади, на которых ещенесколько лет можно будет вестимногоэтажное строительство. Кажется,что все земли на василеостровском намывеуже распроданы, но на самом деле в рамкахпроекта должно появиться еще более 200га новой земли – столько же, сколькоуже намыли. Виртуальные участкипринадлежат Сбербанку, который хотелих продать в прошлом году, но потомпередумал. К слову сказать, по первоначальнымпланам все строительство на намыведолжно было закончится в 2015 году.


Специалисты говорят,что место флагманов массовой застройкиМурино, Кудрово займут или уже занимаютБугры, Янино, Колтуши. Однако властиЛенобласти не разрешают массовоестроительство необустроенных территорий– застройщикам приходится менятьпривычную бизнес-схему, благодарякоторой жилье можно было продавать вдва раза дешевле, чем в Петербурге. Тоесть их вынуждают строить социалку,дороги, решать проблемы с инженернымисетями, плюс понижать этажность – всеэто уменьшает конкурентные преимуществаобластной недвижимости. В результатезастройщики не спешат начинать новоестроительство или вовсе отказываютсяот реализации проектов в области. Так,в Буграх «ЦДС» планировала построить440 тыс. кв. м жилья, а теперь продает земли(часть ЖК ЦДС «Новые Горизонты») вместес документами проекта. «УНИСТО Петросталь»собиралась реализовывать ЖК «Севернаякапелла», но теперь им бы достроитьначатое, а руководству не попасть вместа не столь отдаленные, недавнопостроенные в Колпино. Тем не менее издесь ожидать прекращения строительстване стоит. Компания «Пантикапей» планируетв деревне Порошкино Бугровского сельскогопоселения построить город-спутник«Евроград» на 22 тыс. жителей. Правда,планам этим уже больше 15 лет.


Промзоны и племзаводы


Очевидно, что в ближайшеевремя интерес застройщиков будетприкован к территориям Петербурга.Мурино, Бугры, все эти деревни и поселкикатастрофически быстро теряют спрос.Они не очень интересны для инвесторов,для аренды и прочее.


«Земля в Петербургезакончится не скоро, свободными остаютсяещё тысячи гектар, – уверен ДмитрийЛехмус, партнер Rusland SP. Сейчас наибольшимспросом пользуются участки, расположенныев черте города. Интерес девелоперов кпроектам за КАД практически сошёл нанет. Поэтому в ближайшие несколько летмы будем наблюдать увеличение темповосвоения промышленных территорий».


«В городе еще немалотерриторий, которые могут быть интереснызастройщикам. Много не рациональноиспользуемых земель есть на Петроградскойстороне, в левобережной части Невскогорайона, в Купчино, в районе Обводногоканала», – отмечает директор поразвитию компании «Л1» Надежда Калашникова.


К сожалению, в Петербургенет внятной программы по освоениюнеиспользуемых или депрессивныхтерриторий, программы по редевелопментуили реновации. Компания Peterland оцениваетпотенциальный объём жилой застройки вбывших промзонах примерно в 14 млн кв.м, причем половина уже строится илипостроена. Есть территории, которые поряду причин не попадают подперепрофилирование, но выглядятдепрессивными. «ЛОМО», которая выпускаетоптические приборы военного назначенияи сдает площади в аренду, не желаетрасставаться с территориями у метроВыборгская, застройке у метро Волковскаямешают технические объекты подземки.Это сладкие территории вблизи станцийметро, которые в ближайшее время невыйдут на рынок жилья. Но в будущем –почему нет?


«Реновация иредевелопмент – это сложные и дорогостоящиепроцессы, и реализация проектов здесьсопряжена со множеством трудностей, отвыкупа участков у нынешних владельцевдо получения разрешительной документациии модернизации коммуникаций», –говорит Надежда Калашникова. Нопроцесс этот несмотря на все препоны иобъективные сложности не остановить.Немаленькие и зачастую интересныепроекты неэкономкласса уже реализуютсяна территориях бывших фабрик и заводов:ЖК «Георг Ландрин» на территории фабрики«Азарт», ЖК «Nobelius» на территории завода«Русский дизель», ЖК ЦДС «Черная речка»вместо абразивного завода «Ильич», ЖК«Svetlana Park» вместо завода «Светлана»(совсем недавно он был большимпроизводителей светодиодов в России,но жилье оказалось выгоднее) и другие.Крупнейшие проекты в промзонах —«Цивилизация» от «Группа ЛСР» наОктябрьской набережной, в рамках которогодо 2025 года заявлено строительство 800тыс. кв. м жилья, и ЖК «Квартал Галактика»от «Эталон ЛенСпецСМУ» на территорииИзмайловской перспективы, где площадьжилья составит 580 тыс. кв. м.


Активному процессуредевелопмента способствует и развитиетакого формата недвижимости, какапарт-отели, которые можно строить натерриториях, не предназначенных поджилую застройку. Возможно, в Петербургв скором времени придет модный московскийформат – лофт-проекты, когда промышленныездания «переделываются» под апартаментыбез сноса. Что, к примеру, позволило бысохранить красно-кирпичную линию изстарых заводских зданий на набережныхНевы, а не строить вместо них примитивныевысотки (уж извините «ЛСР»).


«Большие запасыпредложения на земельном рынке есть вПушкинском районе (например, Детскосельский,Южный, Пулковское-Волхонское, Шушары),а также в Колпинском районе. Такжеостается некоторый запас предложенияна окраинах спальных районов – например,Каменка, Ново-Сергиево, Парголово»,– отмечает Ольга Трошева, руководительКЦ «Петербургская Недвижимость» (SetlCity).


Причем не просто большие,а огромные. Правда, пока что многие изновых участков можно считать«далеко-перспективными». Так, некотороевремя назад крупнейшие владельцы землив Пушкинском районе Петербурге обратилисьс просьбой к Смольному перевести ихнаделы под строительство жилья. ООО«Урбан-Девелопмент», занимающеесявыращиванием зерновых, захотело получитьвозможность застроить около 140 гектаров– два участка в Шушарах. Племзавод«Детскосельский» мечтает застроитьболее 2300 (!) гектаров сельхозземли. УК«Южные ворота» мечтает превратить вжилую зону 135 гектаров на территориипредприятия «Ленсоветовское». Так что,как говорится, не оскудеет земля русскаяучастками под строительство.