Ситуация на ипотечном рынке сейчас достаточно неоднозначная, однако есть в ней и ясно заметные тренды. В частности, это начавшееся еще 2019-м повышение строгости банков при рассмотрении заявок. Как говорят специалисты ЛионКредит, это отчасти объясняется тем, что те, кто желал купить квартиру и имел отличные возможности для выплаты ипотеки, уже успели обзавестись недвижимостью. В результате ощутимо возросло количество отказов в выдаче жилищных кредитов. И, как ожидается, в новом году ситуация на этом рынке станет только суровее.

На текущие условия лягут новые

Банковская сфера, отмечают представители брокерской компании, в достаточной степени склонна к возникновению и смене трендов. И ипотечный сектор – не исключение. При этом некоторые из тенденций могут сохраняться на достаточно длительный срок. В частности, наметившийся в 2019 году тренд на снижение ставок по ипотеке с высокой долей вероятности сохранится и в наступившем году. Эксперты ожидают ее постепенного, но стабильного снижения.

Причем, если не возникнет никаких критических изменений на макроэкономическом уровне, этот тренд имеет шанс продержаться в течение всего 2020-го. На начало ноября-2019 средняя по рынку ставка находилась на уровне 9.4%, однако уже к концу месяца она опустилась до 9.2%. Глава же Центробанка Эльвира Набиуллина не так давно заявляла, что ипотечные ставки снизятся до 7-8% в среднесрочной перспективе – а это примерно лето–осень текущего года.

«В прошлом году мы 4 раза снижали ставки по ипотеке. И не приходится сомневаться, что если Центробанк продолжит опускать ключевую ставку, то и кредиторам неизбежно придется дополнительно снижать проценты по ипотечным кредитам», — заявляет Сергей Кульпин, зампред ВТБ.

Однако здесь, как считают специалисты ЛионКредит, есть несколько точек преткновения, представляющих собой векторы с разным направлением. Во-первых, финансистам невыгодно уменьшать ставки по крупным и долгосрочным кредитам. И дело здесь не только в частичной потере дохода. Если кредиторы выдадут большое количество дешевых ипотечных займов, а через некоторое время, например, через 2-3 года начнется резкий рост инфляции, влекущий за собой существенное удорожание фондирования, то одобренные ранее займы станут попросту убыточными. Как напоминает Игорь Жигунов, замгендиректора «Национальной фабрики ипотеки», ключевая ставка – это, безусловно, важный для банков и их деятельности показатель, однако он не является единственно значимым для определения цен банковских продуктов и кредитных ставок.

Во-вторых, рыночная ситуация чересчур зависит от Сбербанка. Крупнейший финансовый институт страны не пугают потенциальные потери из-за низких ставок, поэтому он уменьшает их практически по своему усмотрению. Это и ряд других факторов обеспечили самому зеленому банку практически статус монополиста – практически половина жилищных займов в России выдается именно в его отделениях. Поэтому, если прочие кредиторы хотят сохранить имеющиеся позиции, им приходится вслед за Сбербанком ронять свои ставки.

И столкновение этих разнонаправленных интересов приведет к образованию некоторой стабильности. Поэтому при дальнейшем уменьшении ключевой ставки неизбежно будет увеличиваться разрыв между ней и процентами по ипотеке. Хотя, подчеркивают представители ЛионКредит, разница здесь будет едва ли больше нескольких десятых процента. Поэтому крайне маловероятно, что ипотечные ставки упадут хоть сколько-нибудь ощутимо – рынок сейчас относительно стабилен и спокоен.

Падает количество и качество заемщиков

Еще один сохраняющийся с прошлого года противоречивый тренд обусловлен своего рода исчерпанием возможностей. Практически не остается идеальных с точки зрения банков заемщиков — таких, у которых есть достаточная официальная зарплата, стабильное место работы без угрозы его потери, хорошая кредитная репутация и возраст около 30 лет. Те из них, кто хотел обзавестись квартирой, уже купил ее. А привлечение холодных клиентов, не проявляющих интереса, может оказаться слишком дорогим и одновременно малоэффективным.

Как полагает Анатолий Аксаков, возглавляющий в Государственной думе комитет по финрынкам, в несколько ближайших лет вполне реально заметное падение темпов выдачи ипотечных займов из-за того, что становится все меньше заемщиков, которые готовы внести от 20% первоначального взноса. Меньшая же его сумма значительно повышает банковские риски, поэтому кредиторам придется страховаться, повышая ставки.

Как напоминают специалисты ЛионКредит, едва ли не в половине прошлогодних обзоров ипотечного рынка их авторы рассуждали, если ли еще у этого сектора потенциал для роста или же он вот-вот начнет стагнировать. При этом в первом полугодии были преимущественно оптимистичные оценки, во втором же уже преобладали пессимистические взгляды. И 2020-й пока что сильно напоминает прошлый год. В частности, Герман Греф, возглавляющий Сбербанк, не так давно высказал мысль, что в текущем году объемы ипотечного кредитования увеличатся относительно результатов 2019 г. на 7-9 п.п. Однако многие аналитики высказались о чрезмерной оптимистичности такого прогноза.

Свой негативный вклад в состояние рынка ипотеки вносит и то, что качество потенциальных заемщиков стабильно снижается. Рынок отреагировал на это уменьшением процента одобрений. В среднем же количество заявок, получивших положительное решение, за прошлый год сократилось на 10 п.п. – теперь одобряется примерно 65% поступающих обращений. И с большой долей вероятности в 2020 году Центробанк продолжит борьбу с ипотечными лоббистами.

Банки ради сохранения своей прибыли и уровня активности будут использовать всевозможные способы привлечь потенциальных получателей ипотеки. К таким мерам можно отнести частичный возврат страховки при досрочной выплате займа, облегчение порядка погашения ипотеки за счет средств материнского капитала, различные формы софинансирования первоначальных взносов и т.д. Регулятор же, вероятнее всего, будет реагировать на такие действия упреждающими мерами.

В одном из последних докладов ЦБ отмечалось, что у него нет полномочий ограничивать активность банков количественно – поэтому он оперирует риск-коэффициентами, с помощью которых обеспечивается достаточный объем банковских капиталов. Соответственно, чем выше коэффициент риска, тем большие суммы банк обязан отправлять в резерв – и тем меньше рентабельность работы с высокорисковыми клиентами.

Дигитализация банковской деятельности

Этот тренд сохраняется уже не один год – банки давно и стабильно переносят свою деятельность, сервисы и продукты в онлайн-пространство. Как говорят представители одной из финансовых организаций, в течение последнего года те или иные digital-инструменты появились даже у самых консервативных банков. И это не просто модное веяние, а один из ключевых путей конкурентной борьбы – сейчас клиентское обслуживание должно быть не только быстрым, но и удобным, качественным.

Поэтому интернет-банкинг сейчас развивается преимущественно в направлении упрощения, повышения удобства пользования. И те операции, которые ранее требовали выполнения сложного алгоритма действий, сегодня реализуются буквально в несколько щелчков мышью или нажатий на экран гаджета. Причем все чаще клиенты пользуются банковскими сервисами именно с мобильных устройств – поэтому многие банки сейчас делают ставку на развитие собственных приложений, нежели сайтов.

Однако для ипотечного рынка характерны несколько другие процессы. Здесь задача рядового потребителя заключается, прежде всего, в нахождении подходящего варианта, наглядном сравнении предложений различных банков. Поэтому ключевой digital-тенденцией для этого сектора является развитие агрегаторов банковских предложений или же маркетплейсов.

В отечественном интернет-пространстве уже функционируют несколько таких площадок – «ДомКлик», запущенный Сбербанком, и «Маркетплейс», являющийся проектом непосредственно Центробанка. И эти платформы сегодня находятся в состоянии непрекращающейся конкуренции за положение на рынке. Не так давно в «ДомКлике» была запущена более удобная и точная система поиска по рынку вторичного жилья, объединяющая предложения разных продавцов, которые продают одну и ту же квартиру. Среди наиболее важных обновлений «Маркетплейса» можно назвать интеграцию «Жилищной экосистемы ВТБ» – по сути, ЦБ объединил свои действия с ипотечной площадкой российского госбанка №2.

При этом аналитики ЛионКредит напоминают, что планы по выводу ипотеки в онлайн Банк России и Сбербанк реализуют не параллельно. Несколько лет назад, когда регулятор представлял пока только анонсы будущего «Маркетплейса» на Петербургском экономическом форуме, глава Сбербанка Герман Греф неоднократно высказывался о бессмысленности этого проекта. По мнению ряда экспертов, так господин Греф выражал обеспокоенность тем, что Центробанк сможет потеснить позиции Сбербанка в регионах, где последний уже тогда стал практически монополистом в ипотечном секторе.

Таким образом, коммерческие банки на сегодняшний день обладают более высокой гибкостью в принятии решений и поэтому имеют фору перед государственными кредиторами. Подтверждением этому можно считать большое количество самой разнообразной рекламы, с помощью которой кредиторы продвигают свои ипотечные предложения в сети. В то же время платформы Сбербанка и ЦБ имеют на своей стороне мощь и потенциал государственных капиталов. И эти ресурсы на практике оказываются более значимыми. В результате оба гиганта российского финансового рынка постепенно, шаг за шагом захватывают и онлайн-пространство.